資本のリターン：プライベート・エクイティのエグジットは、投資資本に対する比率で見ると2021年にピークとなりましたが、供給された資金のプールは過去最大水準に拡大しており、そこからの新規投資は引き続き速いペースを維持しました。投資家は資本のリターンを重視するようになり、エグジットの大きな追い風となっています。プライベート・エクイティではセカンダリー・セールによるエグジットが一段と増加していますが、M&AやIPOあるいはトレードセールといった従来の手法も順調です。2026年には、従来の経路やセカンダリーを通じてのエグジットが件数・金額ともに増加すると私たちは予想しています。

オペレーションのスキル： 近年は金利上昇が続いたため、金融工学によるリターン生成は頭打ちとなっています。ポートフォリオ・マネージャーがプライベート・エクイティ分野での改善や効率化、成長、リターン生成を推進するためには、中核的なオペレーション能力を改善できるかどうかが一段と重要になっています。

AI、自動化、適応能力： このようにオペレーションが重視される状況では、どのような企業にとっても、AIや自動化、および適応能力が成長の鍵となります。少なくとも今後5年間については、あらゆる産業セクターにおいて、ハードウェアとソフトウェアの両面でAIや自動化を活用できるかどうか、および、役員クラスからインターンに至るまで全社的にそれらが普及するかどうかが、戦略の成功にとって重要な要因となるでしょう。

エバーグリーン・ファンド：エバーグリーン・ファンドはプライベート・マーケット全体で採用が拡大しています。エバーグリーン・ファンドは、真に長期的な資本の供給と忍耐力のある投資を実現する手段であり、投資家にとっては従来のクローズドエンド型ファンドより優れた流動性メカニズムとなります。このトレンドは、個人投資家と機関投資家のどちらについても今後大きく拡大すると私たちは予想しています。 

出所：Preqin 'Private Equity in 2026'

プライベート・マーケットのポートフォリオにおいて、プライベート・エクイティは長期的な成長を推進する役割を果たすとともに、エグジットが回復する中でポートフォリオに流動性をもたらします。成熟した資産と安定した実行パイプラインを持った運用会社を重視することに加え、AIや自動化あるいは効率化によるオペレーショナルな価値創造を中心とした戦略に新規資金を配分することが必要となります。エバーグリーンのストラクチャーはキャッシュフローの円滑化に貢献します。また、米国とグローバルの各銘柄を厳選することにより、マクロ経済リスクや政治的リスク、およびセクター固有のリスクを分散化することができます。

構造的成長：新規着工が大きく減速する中で、高齢化や住宅価格高騰といった人口動態的トレンドが、住宅やヘルスケア関連物件に対する継続的な需要を支えています。新規着工はあらゆる種類の不動産で大きく減少しており、2026年の予想竣工件数も縮小しています。そのため今後の供給は絞られ、賃貸が拡大するとの見通しが強まっています。また、テクノロジーの進化とAIの急速な普及に伴って、企業が優れたデジタルインフラや高速なデータ処理、効率的なサプライチェーンを求めるようになっており、データセンターや最新物流施設への需要が加速しています。既存資産の大半が再調達コストを下回る価格で推移している中で、これらのセクターでは構造的な需要と参入障壁の高さがプラスに働いています。

ばらつきのある回復：プライベート不動産は回復局面に入りましたが、セクターや市場により進捗にばらつきがある状況が続いています。集合住宅、産業用施設、データセンターおよび生活必需品中心の商業施設は、底堅いテナント需要や建設活動の低下、および競合的供給の減少が追い風となって急速に安定に向かっています。それに対して、オフィスや一部の宿泊施設、および古い商業施設では、回復が安定軌道に乗らず、空室率の高さや設備投資の必要性、あるいは借り換え圧力により、パフォーマンスが引き続き抑圧を受けています。着工件数が大幅に減少し将来の供給が制約されるという状況下で、高品質な資産はキャッシュフローの改善による恩恵を受けやすくなっていますが、脆弱な資産は回復に長い時間を要しています。その結果としてリターンのばらつきが拡大しており、投資サイクルのこの段階を乗り切るためには資産の品質とアクティブ・マネジメントが一段と重要になっています。

パブリックとプライベートの収束：パブリック不動産では金利上昇に対する調整がすぐに生じましたが、プライベート・マーケットは取引量の少なさや価格発見の遅さにより出遅れました。プライベート・マーケットでは、取引量の回復と資本市場の再開を受けて、バリュエーションの明確性が向上するとともに、プライシングについてもパブリック市場との連動性が高まっており、両者が再び収束に向かっていることがうかがえます。パブリック不動産は流動性と透明性が高く、需給や資本コストなどのファンダメンタルズの変化が早く把握できます。それに対して、プライベート不動産では、長期的なインカムが得られるだけでなくリースや再開発、およびオペレーションの改善を通じて価値を高めることが可能であり、特に再調達コストを下回る価格で推移している資産ではそれがいえます。パブリック不動産とプライベート不動産は、どちらも同じファンダメンタルズを反映しており、相補的に利用することにより、不動産サイクルのあらゆる局面で利益を獲得することができます。

小さいキャップレート・スプレッド：価格修正が最近生じたにもかかわらず、現在のキャップレート・スプレッドは、主な不動産セクターでは過去15年平均を下回る水準で推移しています。このことからわかるのは、バリュエーションは調整されたものの完全には正常化していないということです。今後のリターン源泉としては、全般的な価格上昇よりも、賃貸収入や高品質物件の所有が中心となる可能性が高く、これからは選別とアクティブ・マネジメントが重要になるでしょう。 

出所：セクター別NAV：Green Street Advisors。キャップレート：NCREIF不動産指数、Federal Reserve Economicsおよびラッセル・インベストメント。2025年12月31日までのデータ。

不動産は今後ともポートフォリオの総合的なソリューションにおける必要不可欠な要素であり、賃貸収入を通じたインフレ保護機能や有意義な分散化効果を実現する手段となります。不動産分野内部での配分としては、パブリックとプライベートのエクスポージャーを併用することにより、市場のばらつきに対応することが可能となり、さまざまな投資機会が得られるほか、長期的な構造的成長というテーマの収益化も実現します。このような統合的手法を採用すれば、長期的なリターンの平準化が可能となるだけでなく、短期的な市場シグナルと長期的なファンダメンタルズの両面から利益が得られるようにポートフォリオを設定することもできます。

拡大する投資機会：運輸や電力などの分野から始まったプライベート・インフラの投資機会は拡大を続けており、現在では官民連携志向の医療施設や教育施設などの社会インフラも対象となっています。プライベート・インフラはデジタル・インフラ投資の分野にも及び、移動体通信インフラに始まってデータセンターへと拡大しました。インフラ投資の中でも新しいものとしては、さまざまな規模のデータセンター、産業用資産、医療施設、それらの施設を取り巻くインフラ、およびサービスプロバイダーなどがあり、安定したキャッシュフローとインフレ・パススルー機能に合わせたストラクチャーが採用されています。

デジタルの全領域を網羅：データセンターにおけるAI計算能力やそれを支える電力消費に対する大きな需要は今後も続くと予想されます。このエコシステムは、あらゆる規模のデータセンター施設、電力、地上接続およびモバイル接続を取り巻くインフラ投資にとって魅力的な状況を生み出しています。デジタルセクターの基本的トレンドは今後も継続すると考えられますが、ダウンサイド・プロテクションを構築し、需要供給の変化やハイテク企業の顔ぶれの変化による影響を緩和するには、経験豊富な運用会社のスキルの必要性が高まっています。

好調なペースでの資本供給：インフラ向けのプライベート資本供給は、投資家がリアルアセットへの資金配分を引き上げる中で、記録的水準を更新し続けています。インフラの投資機会は、対象となるセグメントが増加し、パブリックセクターからの既存資産の移転が続くことによって拡大し続けています。プライベート・インフラ投資は、インターネットの勃興以来最大級となる投資サイクルを支えると考えられます。

出所：Chart Bloomberg NEF now

最新インフラの成長は加速しています。現在は、データセンターとそれに関連する各種資産、官民連携主導の社会インフラ、および電力に資本を投入することが可能です。これらの投資機会はあらゆるリスク・リターン・プロファイルのインフラに及んでおり、現在のコア・プラス・およびバリュー・アッドのリスクプロファイルにおいて魅力的となっています。インフラは、インフレヘッジの特性を有することや、世界経済にとって重要であることにより、投資家のポートフォリオにおける戦略的な資金配分対象としての地位が高まっています。