글로벌 주택 시장 점검 및 전망 보고서 - 2023년 판

핵심 요약:

• 2022년 공격적인 긴축 통화 정책은 선진국 시장의 주택 가격 하락으로 이어졌으나 완전한 붕괴는 아니었습니다.
• 2023년 초 선진국 주택 시장은 다소 고무적인 신호를 보였지만, 아직 바닥을 찍었다고 보기에는 이릅니다.

결론: 주택 시장은 역동적이고 미묘한 차이를 보일 수 있지만, 신뢰할 수 있는 조언자와 협력함으로써 불확실한 환경을 헤쳐 나갈 수 있는 더 나은 입지를 확보할 수 있습니다.

도입

애니메이션 '도라 디 익스플로러(Dora the Explorer)'에서 주인공 도라는 옥수수밭 미로를 마주하며 “녹색 길일까? 아니면 노란색 길일까?”라고 묻습니다.

그리고 수천 명의 아이들은 "녹색 길"이라고 외쳤고, 도라의 신뢰할 수 있는 지도가 제안한 길은 99%가 옳을 것입니다.

하지만 안타깝게도 경제와 시장환경에서 길을 모색하기란 이처럼 간단하지 않습니다. 선행 및 후행 경제 지표가 그리는 엇갈린 경제 전망 중 어느 것이 맞을지에 대한 의견이 명확하지 않은 가운데 투자 포트폴리오의 주요 축인 주택 시장을 분석하고 향후 전망을 예측하고자 합니다. 이번 2023년 글로벌 주택 점검 보고서에서는 미국, 캐나다, 영국, 호주의 주요 선진 시장 4곳의 주택 시장 현황을 살펴보겠습니다.

아래 제시된 그림은 5가지 팩터에 기반해 분석한 최근 주택 시장의 평가와 2022년 초기 평가와의 비교를 보여줍니다. 참고로 녹색은 저위험 또는 긍정적인 추세 영역을, 노란색은 중간 위험 또는 중립적인 추세 영역을, 빨간색은 고위험 또는 부정적 추세 영역을 나타냅니다.

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출처: Russell Investments. 2022년 6월 자료는 Russell Investments에서 2022년 6월 게시한 블로그 '글로벌 주택 점검 보고서(The Global Housing Inspection Report)'에 기반한 것입니다. (해당 블로그는 2022년 3월과 4월까지의 자료를 활용하여 작성되었습니다.)최근 데이터는 2023년 3월부터 5월까지 사용 가능한 데이터를 활용하여 집계되었습니다.

현재 가격 동향: 붕괴가 아닌 하락

당사의 2022년 보고서를 접한 분들이라면, 현재 분석 중인 4곳의 선진 시장 각각에 대한 주요 주택 가격 지수에 기반해 산출한 아래 차트가 친숙하게 느껴 지실 것입니다.

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출처: Russell Investments는 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수, CANSIM 신규주택가격지수, 영국 주택가격지수, 호주 코어로직 주택자산가치지수 5대 도시 집계 가격의 전년 대비 등락을 백분율로 계산한 자료입니다. 지수 데이터는 Refinitiv Datastream에서 제공합니다.

선진국 중앙은행들의 긴축 통화 정책은 주택 시장에 눈에 띄는 타격을 입혔습니다. 전년 대비 주택 가격 상승률은 본 보고서의 각 지역별 2022년 최고치 대비 큰 폭 하락했습니다. 캐나다와 미국의 경우, 주요 주택 가격 지수가 전년 대비 거의 변동이 없었던 반면, 호주 주택 가격 지수는 전년 대비 약 9% 하락했습니다.

비록 이러한 가격 변화가 주택 시장에 대한 암울한 전망을 제시하는 것처럼 보일 수 있지만, 지수 추세의 맥락을 잘 짚어야 합니다. 지난 2022년 보고서에서 글로벌 금융 위기(GFC) 당시의 피해는 반복되지 않으리라 전망했던 분석을 기억하시나요? 글로벌 금융 위기의 골이 깊었을 당시 각국 주택 시장들은 전년 대비 큰 폭의 하락을 기록했습니다. 반면 현재는 호주의 주택 가격 지수만 큰 폭 마이너스로 돌아섰습니다.

일각에서는 현재 호주의 주택 침체가 글로벌 금융 위기 때 느꼈던 것보다 더 심각하다고 주장할지 모르지만, 당사 전문가의 의견은 좀 다릅니다. 호주의 주택 가격 낙폭을 살펴보면, 글로벌 금융 위기 당시는 전년 대비 8% 하락, 올해는 전년 대비 9% 하락을 기록했습니다. 하지만 현재의 주택 가격 하락은 무려 20% 이상의 연간 급등세에 뒤 이은 조정인 반면 과거 글로벌 금융 위기 직전 주택 가격 상승률의 최고치는 연간 14%에 불과했습니다.

당사의 관점에서 볼 때 선진국 주택 시장은 붕괴가 아닌 하락을 경험했으며, 부동산 투자자들이 당황할 필요는 없다고 판단합니다.

또한, 최근 몇 달 동안, 잠재적인 반등 징후가 포착되고 있습니다. 캐나다에서는 캐나다 부동산협회(Canadian Real Estate Association, CREA)의 MLS 주택 가격 지수가 4개월 연속 전월 대비 상승했습니다. CoreLogic에 따르면 호주에서도 비슷한 경향이 나타나며 2023년 3월, 4월, 5월 주택 가격이 상승했다고 분석했습니다.

아직 공식적으로 주택 시장의 바닥을 말하기에는 너무 이르다고 생각합니다. 금리가 계속해서 높은 수준을 유지하고 있는 상황에서, 주택 시장은 단기적으로 계속되는 역풍에 직면할 가능성이 높습니다. 캐나다와 호주의 경우, 집값 반등은 사실상 중앙은행이 잠시 동결했던 금리를 다시 인상하게 만든 촉매제 중 하나였습니다.

주택 거래량 낮은 가격에 힘입은 거래 활성화 기대

만약 시애틀에 있는 제임스 스트리트의 가파른 경사를 따라 차를 운전해 본 적이 있다면, 최소한으로 가속페달을 밟아도 시속 30~50km에 도달하는 것이 얼마나 쉬운 것인지 알 것입니다. 도로의 경사로 인해 고도가 낮아지더라도 추진력을 얻기 때문입니다. 비슷한 맥락에서, 일정 기간 집값이 하락한 후, 관망하던 예비 구매자들이 매수에 가담하면서 거래량 활성화에 도움이 될 수 있습니다.

미국의 경우, 2023년 4월 신규 주택 판매가 전년 대비 12% 증가하며 견고한 플러스 성장으로 돌아섰습니다. 기존 주택 판매는 여전히 전년 대비 눈에 띄게 마이너스를 기록하고 있지만, 이번 사이클 최저치 대비 6% 이상 반등했습니다. 비록 기존의 주택 판매는 전년 대비 플러스 성장으로 선회하기까지 여전히 상당한 시일이 걸릴 수 있지만, 최근의 시장 상황은 낮은 가격이 일부 구매자들을 유혹할 수 있음을 시사합니다.

마찬가지로, CREA는 캐나다 주택 판매량(조정 전 기준)이 2023년 5월 2년간의 하락세를 끝내고 전년 대비 플러스 성장으로 돌아섰다고 발표했습니다. 계절 조정 기준으로 주택 판매는 4개월 연속 월간 플러스 성장을 보였습니다.

하지만 가격 하락만으로 모든 지역의 거래량을 늘리기에는 역부족이었습니다. 영국 국세청 데이터는 "현재 3월과 비교하여 주거 및 비주거 부문 모두에서 거래 수준(계절 조정 미 반영)이 [2023년 4월] 하향 추세로 되돌아가는 것을 볼 수 있으며, 계절 조정을 반영한 수치도 하락세로 돌아섰다” 고 밝혔습니다.

호주의 CoreLogic은 주택 거래량이 다소 개선되기는 했으나 2023년 5월 기준 여전히 5년 평균을 밑돌고 있다고 지적합니다.

전반적으로 주택 시장은 거래량 측면에서 혼조세를 보이고 있습니다.

주택구입부담: 캐나다 및 호주 유주택자의 영원한 난제

캐나다 고등학교 시절 필자의 선생님은 “우리 세대(Z세대)는 토론토 시내에서 북쪽으로 100km 이상 떨어진 배리(Barrie)에서만 집을 살 수 있을 것” 이라고 농담하곤 하셨습니다. 그 발언은 불편한 사실이 담긴 뼈 있는 농담이었습니다. 많은 사람들에게 캐나다 집값은 최근 주택 시장의 조정에도 불구하고 여전히 도달하기 어려운 수준입니다. 캐나다 평균 집값은 일반 캐나다인 세후 소득의 14배 이상입니다.

호주의 주택 가격 대비 세후 소득 비율도 12배를 넘어섰습니다.

주택 구입 부담을 결정짓는 데는 주택 가격 대비 소득 비율 외에 이자 비용도 핵심적인 역할을 담당하는데, 3% 이자율로 주택을 마련할 수 있던 시대는 사라졌습니다. 선진국 4개 지역의 중앙은행들이 모두 공격적으로 금리를 인상하고 있는 상황에서 신규 주택 소유자들은 한결 무거워진 대출 이자 부담을 느낄 것입니다. 또한, 변동 금리 주택 담보 대출 비율이 높은 국가에서는 기존 주택 소유자들도 금리 상승의 여파에서 벗어날 수 없습니다.

마지막으로, 가처분 소득 대비 가계 부채 비율은 캐나다와 호주 모두 계속 높은 수준을 유지하고 있어 주택 시장을 더 짓누르고 있습니다.

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출처: Refinitiv Datastream, 2022년 4분기까지 데이터

인구: 이민 정책 영향 가능성

중장기적인 관점에서 인구 증가는 주택 시장 활황을 결정하는 데 핵심적인 역할을 할 수 있습니다. 결국, 사람들은 살 곳이 필요하기 때문입니다.

미국의 경우, 일부 정치인들은 이민자 수용 확대를 위해 이민법을 개혁하는 것을 선호하지만, 반대로 이민자에 대한 입국 요건을 강화할 것을 주장하는 정치인들도 있습니다. 하지만 궁극적으로 미 의회의 주도권은 양분되어 있기에 미국이 어느 방향으로든 이민 정책에 대한 강력한 변화를 보이지는 못할 것입니다.

대조적으로, 캐나다 정부는 새로운 이민자들의 정착을 적극적으로 장려해 왔습니다. 그 결과 캐나다 인구는 4천만 명을 기록, 새 이정표를 세우게 되었습니다. 미국 인구 조사국은 캐나다가 2028년이 되어서야 인구 4천만 명을 달성할 수 있을 것으로 예측했던 바 있습니다.

호주 역시 2023~2024년 이민 유입 상한선이 2022~2023년보다 다소 낮아지기는 했으나 이민 유입을 확대하기 위한 야심찬 목표를 유지하고 있습니다.

마지막으로, 영국의 이민 추세는 다소 암울하며, 영국 통계청은 연간 순 이주량이 2027년까지 감소한 후 안정될 것으로 전망했습니다.

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출처: 영국 통계청, 2022년 1월 수정치

비록 예측과 관련된 불확실성이 항상 존재하기는 하나, 데이터에 따르면 영국의 주택 시장이 당사 보고서에서 분석한 여타 선진국보다 인구 관련 역풍에 더 취약할 수 있음을 시사합니다.

공급 제약과 미국 주택 가격 하락

주거용 주택 가격은 궁극적으로 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 이미 인구 동향을 통한 수요 부분을 살폈으니 이제 공급 측면을 살펴볼 필요가 있습니다. 지난 2022년 보고서에서 미국의 주택 공급이 매우 타이트하다는 부분을 지적한 바 있습니다. 최신 데이터는 이러한 주제의 연속을 보여줍니다. 미국의 기존 주택 등록 건수 대 인구 비율(주택 공급 측정 기준)은 역사적으로 낮은 수준에 머물러 있습니다.

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출처: Refinitiv Datastream, 2022년 4분기까지 데이터

인구 대비 신규 주택 판매 비율은 상승 추세를 보이고 있지만, 공급 부족 상황이 의미있게 변화할 것으로 예상하지는 않습니다. 신규 주택 판매는 기존 주택 판매에 비해 미국 주택 공급에 있어 훨씬 작은 부분을 차지합니다. 게다가 최근 인구 대비 신규 주택 판매 비율이 상승한 것은 공급망 차질이 해소되고 노동 시장이 서서히 균형을 이루면서 지연되었던 준공 사업 프로젝트를 마침내 처리하게 되었기 때문일 수 있습니다.

시간이 지남에 따라 거시 경제 역풍이 미국 경제의 발목을 잡으면 주택 건설업자들은 신규 건설에 더 조심스럽게 접근할 것으로 예상합니다. 고금리는 주택 소유자의 주택 담보 대출 능력뿐 아니라 새로운 주택 건설 프로젝트를 위한 건설업자의 자금 조달 능력에도 영향을 미칩니다.

이처럼 미국의 전반적인 주거용 주택 공급 부족은 당분간 지속될 수 있으며, 이는 다시 미국의 주택 가격 하락 폭을 제한할 수 있습니다.

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출처: Refinitiv Datastream, 2022년 4분기까지 데이터

미국 이외 시장 상황을 살펴보면 공급 제약이 그렇게 뚜렷하지 않다는 것을 알 수 있습니다. 호주의 인구 대비 주택 승인 공급 지표는 거의 최저치에 근접한 수준이지만, 미국의 인구 대비 기존 주택 등록 건수 비율에서 볼 수 있던 뚜렷한 하락 추세는 감지되지 않고 있습니다.

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출처: Refinitiv Datastream, 2023년 4분기까지 데이터

캐나다의 경우, 인구 대비 신규 주택 착공 건수는 장기 중앙값에서 그리 멀리 떨어져 있지 않습니다.

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출처: Refinitiv Datastream, 2022년 4분기까지 데이터

영국에서는 인구 대비 신규 주택 착공 건수가 역사적인 최고치에 근접한 후 다시 후퇴하기 시작했습니다.

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출처: Refinitiv Datastream, 2022년 4분기까지 데이터

복잡한 주택시장 환경 속 기관투자자들의 포지션 설정 방식

유년기 시절 빨강, 노랑, 파랑의 기본색으로 색상에 대해 배우기 시작했습니다. 성장해 가면서는 원색을 섞어 보조색을 만들 수 있다는 것을 알았고, 어른이 되어서는 색상 정의의 경계선은 명확하지 않다는 것을 깨닫습니다. 이를테면, RGB 값의 다양한 조합을 통해 다양한 색조의 주황색을 조색할 수 있는 것입니다.

비슷한 맥락에서 주택 시장 단기 전망도 명확하게 정의되지 않을 수 있습니다. 몇몇 지표 및 일부 지역을 중심으로 낙관적인 부동산 안정화 징후가 보이긴 하나, 상당한 정도의 통화 긴축 정책은 향후 주택 시장 상승의 발목을 잡을 수 있습니다. 경기 침체 위험도 여전합니다.

그러나 단순히 잠재적인 경기 침체와 반등의 문제를 넘어, 주거용 부동산은 투자 포트폴리오 구성에 있어 중요한 분산된 자산이 될 수 있다고 생각합니다. 궁극적으로, 절제된 방식으로 신뢰할 수 있는 조언자와 협력함으로써 투자자들이 불확실한 환경을 헤쳐 나갈 수 있는 더 나은 위치에 설 수 있다고 믿습니다.

ⁱ 도라 디 익스플로러(Dora the Explorer), Nickelodeon Animation Studio
CREA에 따르면, 2023년 5월 평균 주택 가격은 $729,000CAD로 나타났습니다. 캐나다 통계청에서 제공하는 최신(2023년 3월) 주간 수입 데이터에 따르면 일반적인 근로자의 주간 수입은 주당 $1,185.03CAD이며 이는 연간 $61,622CAD에 해당합니다. PwC Worldwide Tax Summary for Canada에 따르면 해당 금액을 버는 납세자는 연방 세금으로 $9,698CAD를 지불하여 $51,924CAD의 세후 소득을 얻을 수 있습니다. 이에 기반할 때 주택 가격 대 세후 소득 비율은 14.09배가 됩니다. 계산 편의를 위해 납세자마다 적격성이 다를 수 있는 지방세/속지세의 영향이나 세액 공제 효과는 포함하지 않았습니다.

ⁱⁱ  호주의 코어로직 주택 가치 지수에 따르면, 2023년 5월 현재 주택 가격 중간값은 715,092AUD로 나타났습니다.
호주 통계청(Australian Bureau of Statistics)의 최신(2022년 11월) 주간 평균 소득 데이터에 따르면 일반적인 근로자의 주간 소득은 $1,378.60(전체 근로자와 파트타임 근로자 통합)이며, 연간 $71,687AUD가 됩니다. PwC Worldwide Tax Summary for Canada에 따르면 해당 금액을 버는 납세자는 연방 세금으로 $13,765AUD를 지불하여 $57,922AUD의 세후 소득을 얻을 수 있습니다. 이에 기반할 때 주택 가격대 세후 소득 비율은 12.3배가 됩니다. 계산 편의를 위해 납세자마다 적격성이 다를 수 있는 세액 공제 효과는 포함하지 않았습니다.