상업용 부동산 시장, 은행 시스템 불안의 뇌관되나?

개요

아래는 상업용 부동산(CRE) 시장 및 CRE가 은행 시스템에 미칠 수 있는 잠재적 영향을 주제로 한 최근 웹 세미나 내용을 정리한 요약본입니다.

핵심 요약:

  • CRE 시장의 건전성이 전 세계 은행 시스템에 제도적 위협을 가하지는 않을 것으로 보임.
  • 규제 당국이 시스템에 대한 압력을 줄이기 위해 취할 수 있는 하나의 방법은 은행이 대출 조건을 조정하고 재분류하도록 허용하는 것임.
  • 은행 규제 강화는 개인 신용 투자자들에게 더 많은 기회로 이어질 수 있음.

    • 지난 5월 11일, 에릭 리스투벤(Erik Ristuben) 수석 투자 전략가, 라이언 뎀빈스키(Ryan Dembinsky) 수석 리서치 애널리스트, 잭 파둘(Jack Fadule) 프라이빗 마켓 투자 리서치 이사가 더블라인 캐피탈(DoubleLine Capital)의 모리스 첸(Morris Chen) 포트폴리오 매니저와 함께 상업용 부동산 시장 및 상업용 부동산이 은행 부문과 경제 전반에 미칠 수 있는 잠재적 영향에 논의하였습니다. 아래는 참가자들이 나눈 대화 내용의 요점을 요약한 것입니다.

    상업용 부동산 시장 현황

    Ristuben은 최근 투자자들이 미국 지역 은행 부실 우려로 인해 시장 전체가 압박에 우려하고 있으며, 특히 상업용 부동산(CRE) 대출 부실 문제가 지난 3월 은행 위기 이후 초미의 관심이 되고 있다고 언급하며 논의를 시작했습니다.

    Dembinsky는 CRE 시장 대부분의 경우, 이러한 우려는 지나치게 과장된 감이 있으며, 오피스(office)와 소매(retail, 주로 상가) 부분은 예외적으로 지켜볼 필요가 있다고 설명했습니다. 그는 "소매 부문은 아직 약세지만 시장에서 이미 이러한 부진 소식을 상당 부분 소화했기 때문에 큰 우려는 없다"고 말했습니다. 주된 우려는 오피스 부문이며, CRE 시장의 전체 미상환 대출의 20%를 오피스 빌딩이 차지하고 있다고 설명했습니다.

    Chen 역시 상업용 부동산에서 오피스 빌딩 부분이 취약점으로 보인다는 데 동의했습니다. 단, Chen은 부동산 시장 리스크가 시스템적 위험으로 확산되지는 않을 것으로 전망했습니다. 그는 “이는 개별적(idiosyncratic)인 문제인 것 같으며, 대부분의 빌딩들이 괜찮겠지만, 대출을 감당하지 못한 일부 사례가 나올 수 있다”고 경고했습니다. 단 이처럼 "취약한 빌딩을 둘러싼 대출 문제는 전체 은행 시스템이 아닌 건물 소유자를 중심으로 발생한다"고 지적했습니다.

    Dembinsky도 이 의견에 동의했으며, 여러 매니저들도 상업용 부동산의 현 상황에 대해 동일한 의견을 밝혔다고 덧붙였습니다. 그는 "지금까지 여러 차례 나눈 대화를 종합해 보면, 자산운용 매니저의 대부분은 상업용 부동산 문제가 은행 시스템 전반의 리스크라기보다는 개별 은행 문제에 가깝다고 보는 것이 중론인 것 같다"고 말했습니다.

    시스템에 미치는 Stress를 완화하기 위해 필요한 조치는?

    Chen은 투자자와 대출자 모두 현재 시장 변동성과 지속적인 고금리 환경으로 인해 상업용 주택담보대출증권(CMBS) 상품의 매력도가 떨어진다고 보는 점을 감안할 때 한 가지 옵션은 프라이빗 크레딧(private credit)일 수 있다고 말했습니다. 그는 "일단 금융 시장과 자본 시장이 안정되면 CMBS 대출 상품에 대한 수요가 회복될 것으로 생각하며 그사이 프라이빗 크레딧이 그 격차를 해소할 수 있을 것으로 본다"고 말했습니다.

    Ristuben은 Chen에게 향후 금융 감독 기관의 개입 정도를 포함하여 은행 및 기타 대출 기관을 위한 문제 해결 방안은 어떤 방식으로 펼쳐질지를 물었습니다. Chen은 현재 여러 지역 은행은 간신히 당장의 위기만 모면하는 상황이며, 규제 당국이 지역 은행에 대한 대출 기준을 강화할 가능성이 높다고 언급했습니다. 그는 규제 당국이 취할 수 있는 한 가지 조치는 은행들이 대출 조건을 조정하고 대출을 재분류할 수 있도록 허용하는 것이라고 말했습니다. 그는 “일종의 대출 조건 조정 및 만기 연장”으로 보면 된다”며, “금융 당국이 아마 실리콘밸리은행(SVB)을 지원하기 위해 취한 최근 조치와 유사한 규제 조치를 취할 것”으로 전망했습니다. 이런 조치는 자본 준비금 요건과 관련이 있기 때문에 은행의 숨통을 틔워 줄 수 있습니다.

    상업용 부동산 대출 부실 우려가 현재 시장 가격에 얼마나 반영되었는지의 문제와 관련해, Chen은 악재의 상당 부분이 이미 시장에 반영된 것은 사실이나 개별 사례가 더 터질 가능성은 남아 있다고 지적했습니다. Ristuben도 이에 동의했지만, 전반적으로 시장은 이미 목욕물과 함께 아기까지 버린(전망이 나쁘다고 생각하여 무조건 멀리하는) 상황으로 보인다고 밝혔습니다. "이는 곧 투자자들에게 기회가 될 수 있다"는 설명을 곁들였습니다.

    현 환경에서 리츠는 어떻게 대응할 수 있을까?

    이후 화제는 최근 실적이 저조한 부동산 중심의 유동성 시장, 특히 리츠(부동산 투자 신탁, REITs) 현황으로 전환되었습니다. Dembinsky는 소매 리츠의 경우, 시장 우려가 이미 가격에 상당 부분 반영된 듯 하나, 오피스 리츠는 추가 하락할 가능성이 있다고 전망했습니다.

    그는 “CMBS가 수익률 측면에서 전망이 괜찮다고 생각하며, 이는 CMBS에 대한 투자 근거를 강화할 것"이라며,“CMBS에 대한 부정적 뉴스를 감당할 수 있는 인내심 있는 투자자라면 액티브 자산운용 관점에서 분명히 CMBS에 많은 기회가 있다고 본다”고 말했습니다.

    부동산 금융 환경의 변화가 프라이빗 크레딧에서 잠재적 기회를 창출하는가?

    자금 조달 어려움을 해소하기 위해 프라이빗 크레딧으로 눈을 돌리는 방안으로 다시 돌아가, Ristuben은 Fadule에게 CRE의 문제에 대한 사모 대출(private debt) 매니저의 견해를 물었습니다. Fadule은 일반 투자자들에게는 어렵겠지만 프라이빗 크레딧 매니저들에게는 은행의 부실한 대차대조표 문제를 도울 수 있는 다양한 방법이 있으므로 "상업용 부동산 부문에 개입하여 자금 조달 공백을 메울 기회를 발견할 것"이라고 말했습니다.


    그는 이러한 옵션 중 하나가 위험 이전 거래라고 말했습니다. 그는 "현재 시장에서는 대차대조표에 CRE 대출이 있는 은행을 문제가 있는 것으로 보고 있으며, 만약 은행이 CRE 대출을 할인된 가격에 팔면, 은행의 자기 자본 비율이 악화”된다며 “위험 이전 거래는 은행이 자본 비율에 영향을 미치지 않고 이러한 대출의 일부 위험을 프라이빗 크레딧 대출자에게 ‘이전’할 수 있게 한다"고 설명했습니다.오늘날 규제 기준이 강화되는 가운데 위험 이전 거래가 특히 매력적일 수 있다고 얘기했습니다.

    결론

    패널은 CRE 시장의 Stress가 글로벌 은행 시스템에 제도적 위협을 가하지는 않을 것이라고 거듭 강조하며 대담을 마무리했습니다. Ristuben은 "CRE 대출 기준은 글로벌 금융 위기 이후 상당히 개선되었고 특히 대출 및 신용 측면에서 전반적으로 금융 시스템은 건전하다”면서도 “CRE 시장의 문제는 심각하므로 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다”고 밝혔습니다.그는 “궁극적으로 CRE 리스크에 노출됨으로써 개별 은행 파산 사례가 계속 발생한다면, 유동성 강화를 위해 금융 당국이 또 다시 개입할 수 있다”고 결론내렸습니다.