美国商业房地产目前的问题会对银行系统构成威胁吗

摘要：

美国商业地产市场(CRE)的压力似乎并未对全球银行体系构成系统性威胁
美国监管机构可能采取的减轻系统压力的办法是允许银行修改并重新分类贷款。
美国更严格的银行监管可能为私人信贷投资者带来更多机会

2023年5月11日，罗素投资首席投资策略师Erik Ristuben、高级研究分析师Ryan Dembinsky和私募市场投资研究总监Jack Fadule与DoubleLine Capital公司的投资组合经理Morris Chen一起讨论了美国商业房地产市场及其对银行业和整体经济的潜在影响。以下是他们谈话中的核心内容回顾。

美国商业房地产市场正在发生什么？

Ristuben在讨论开始时指出，自今年3月份的银行业危机以来，美国商业房地产（CRE）债务已成为一个热门话题，特别是基于美国地区银行最近的情况，投资者担心整个市场都面临压力。

Dembinsky解释说，在美国CRE市场的大多数领域，这些担忧可能被夸大了。他说，值得注意的例外是办公和零售业。Dembinsky说，零售业并不是一个大问题，因为虽然它仍然疲软，但这种疲软已经被市场消化了。他指出，目前主要应该关注的是写字楼市场，办公楼占美国商业房地产市场所有未偿债务的20%。

Chen对此表示同意，并强调美国CRE市场中的办公楼这一部分看起来最脆弱。也就是说，在Chen看来，整体威胁似乎不是系统性的。“从我的角度来看，这似乎更像是一个特殊的问题。我认为许多建筑物不会有太大问题。出现问题的建筑物目前集中在建筑物的所有者身上，而不是整个银行系统。” 他指出。

Dembinsk对此表示同意，并补充说，与他交谈过的许多组合经理也表达了这一观点。“我在多次对话中的评估是，很多组合经理同意，这可能更像是一个特殊的银行问题，而不是一个重大的系统性风险。”他说。

可以做些什么来减轻系统的压力？

Chen说，一种选择可能是私人信贷，因为投资者和借款人现在都认为，由于美国市场波动和持续的高利率环境，商业抵押贷款支持证券（CMBS）产品的吸引力降低。一旦金融市场和资本市场稳定下来，我相信对CMBS贷款产品的需求可能会恢复 - 但在此期间，我认为私人信贷可以弥合这一差距，“他说。

Ristuben询问Chen，银行和其他贷款机构出现了一些问题，美国监管机构可能会如何介入？Chen指出，由于部分的区域银行仍面临较大的压力，监管机构可能采取的一个步骤是允许银行修改然后重新分类贷款。“类似于最近为支持硅谷银行而采取的措施的监管举措。”Chen说。这可能会给银行带来一些缓解，因为这将减轻银行的资本准备金要求。

至于以上问题目前的市场定价中已经反映了多少，Chen说，很多问题已经被价格消化，但在个别情况下可能会出现更多风险。Ristuben对此表示同意，但他补充说，总体而言，市场似乎已经“泥沙俱下”。“这可能会为投资者提供一些机会。”他说。

在这种环境下，美国REITs可能如何表现？

话题转移到美国以房地产为导向的流动性市场——特别是REITs（房地产投资信托）——这些市场最近表现不佳。Dembinsky表示，他认为零售REITs的大部分疲软可能已经被价格消化，而写字楼REITs可能还会进一步下降。

"在我看来，这可能会加强投资CMBS的理由，因为我确实认为它们在收益率方面有很多价值。如果你是一个耐心的投资者，可以忍受围绕CMBS的惨淡头条新闻，那么从主动管理的角度来看，我们当然相信那里可能有很多机会。” 他说。

不断变化的美国房地产融资格局机会是否为私人信贷创造了潜在的机会？

回到通过私人信贷弥合融资缺口这一话题，Ristuben询问Fadule观察到的私人信贷管理人对CRE困境的看法。“我相信他们肯定认为这是一个介入并填补空白的机会。”Fadule说，并指出私人信贷经理可以通过多种方式帮助银行处理资产负债表问题。

其中一个选择是风险转移交易，Fadule说。“目前，市场认为资产负债表上有美国CRE贷款的银行存在问题。如果一家银行以折扣价出售其CRE贷款，这将打击其资本比率。风险转移交易允许银行将其中一些贷款的风险“转移”给私人信贷机构，而不会影响其资本比率。” 他解释说。Fadule表示，在当今监管标准收紧的情况下，风险转移交易可能特别有吸引力。

总结

Ristuben，Dembinsky，Fadule和Chen在结束他们的谈话时重申;美国CRE市场的压力似乎不会对全球银行体系构成系统性威胁。“自全球金融危机以来，CRE贷款标准有了显著改善，整个金融体系 - 特别是在贷款和信贷质量方面 - 是健全的。然而，美国CRE市场的问题很严重，确实需要密切关注。最终，如果我们确实看到由于CRE风险敞口而导致银行接连倒闭，那么美国监管可能会用流动性来进行应对。“Ristuben总结道。