Actifs réels : Quels sont les diversificateurs des Sept Magnifiques d’aujourd’hui?

Résumé:

• Les actifs réels se composent principalement de deux grandes catégories d’actifs (l’immobilier et les infrastructures) et offrent un mélange de caractéristiques de rendement similaires à celles des actions et des obligations. 
• Nous pensons que l’ajout d’actifs réels cotés dans un portefeuille global procure un avantage clé de diversification. Cela est particulièrement important dans les marchés fortement concentrés d’aujourd’hui.
• Nous estimons que le contexte actuel (marqué par la baisse des taux d’intérêt et une incertitude économique) est particulièrement favorable pour les gestionnaires d’actifs réels cotés qualifiés.

Au sein de l’équipe chargée des actifs réels, nous avons à cœur de promouvoir l’intégration d’actifs réels cotés dans un portefeuille global, comme vous pouvez vous y attendre de la part d’experts en la matière. Nous sommes toujours heureux de pouvoir rappeler cette occasion aux investisseurs, même si nous ne pouvons pas toujours affirmer que le moment est opportun pour accroître cette exposition. Cependant, nous croyons qu’à l’heure actuelle, nous le pouvons.

Dans cet article, nous vous rappellerons ce que sont les actifs réels cotés, nous expliquerons comment ils s’intègrent au sein d’une répartition d’actifs, et nous vous aiderons à comprendre pourquoi nous pensons que le moment est propice pour investir dans cette catégorie d’actifs. 

Les actifs réels – Qu’est-ce que c’est?

Commençons par un bref aperçu. Que sont exactement les actifs réels cotés? Il n’est pas nécessaire d’imaginer des concepts complexes, il s’agit simplement d’actifs physiques négociés sur les marchés publics. La majorité de ces actifs se divise en deux grandes catégories : l’immobilier et les infrastructures. Cependant, les produits de base et les ressources naturelles font également partie des actifs réels. Pour simplifier, lorsque nous parlons d’actifs réels dans cet article, nous faisons référence à une répartition égale entre l’immobilier mondial et les infrastructures mondiales. Voici une description concise de chaque catégorie.

• Immobilier – Sociétés de placement qui possèdent des actifs liés à l’immobilier, tels que des bâtiments, des terrains et des titres immobiliers.
• Infrastructures – Actifs qui fournissent des services essentiels au bon fonctionnement des sociétés, tels que les autoroutes, les ports et l’énergie.

Ces actifs tangibles se négocient comme des actions sur les marchés publics et bénéficient de nombreuses dynamiques similaires, notamment une forte croissance du PIB, des taux d’intérêt faibles et une croissance solide des bénéfices au niveau des entreprises. Ce qui distingue toutefois les actifs réels, c’est leur combinaison unique de caractéristiques de rendement, à la fois similaires à des obligations et à des actions, une spécificité liée à la nature tangible des actifs sous-jacents. Voyons cela de plus près.

Composition des rendements : Rendement des dividendes et appréciation du capital

Les actifs réels présentent deux principales composantes de rendement : la première est un revenu stable de type obligataire, généré par des flux de trésorerie résilients provenant de contrats, de concessions ou de baux à long terme. La seconde est une appréciation du capital de type actions, liée à une utilisation accrue, à une demande plus forte ou à une offre limitée. La combinaison de ces deux sources de rendement confère aux actifs réels une composition unique, offrant des occasions de rendement global compétitif, une diversification et une source alternative de revenus.

Les rendements en dividendes, souvent négligés dans les actions générales, apportent pourtant des avantages distincts dans le cas des actifs réels cotés. Les investisseurs apprécient souvent la protection à la baisse que ces rendements procurent, mais ils constituent en réalité une source importante de rendements, dans les marchés haussiers comme baissiers. Comme le montre le tableau ci-dessous, les rendements en dividendes des actifs réels cotés sont plus de deux fois supérieurs à ceux des actions mondiales et même supérieurs aux rendements des obligations mondiales. Cela s’explique par des revenus réguliers générés par des baux et concessions à long terme, ce qui confère aux actifs réels des bénéfices plus stables et prévisibles.

Source: Bloomberg, au 30 septembre 2024. Infrastructures mondiales : Indice S&P Global Infrastructure, immobilier mondial : Indice FTSE EPRA Nareit Developed, actions mondiales : Indice MSCI Monde, obligations mondiales : Indice Bloomberg Global Aggregate Bond.

Bien qu’un rendement de 3,8 % ne saute pas aux yeux, il y a de nombreux avantages à disposer d’une source de revenus stable de cette ampleur. À court terme, ce rendement permet une gestion efficace du risque à la baisse, contribuant à préserver le capital lors de périodes de baisse des prix, ou, comme mentionné, à fournir une source supplémentaire de rendement en complément d’une appréciation positive des prix. À long terme, un rendement additionnel de 3,8 % constitue une valeur ajoutée intéressante et stable, que vous choisissiez de percevoir les dividendes en espèces ou de les réinvestir.

L’appréciation du capital s’opère de manière similaire aux actions, en particulier parce que ces actifs se négocient comme des actions sur les plateformes publiques. Tout comme les actions générales, ces titres génèrent des rendements grâce à la croissance des bénéfices, aux fluctuations de valorisation et au sentiment du marché. Les résultats de cette composante de rendement sont souvent d’une envergure supérieure au rendement moyen des dividendes, mais cette volatilité représente des occasions pour les gestionnaires actifs de générer de l’alpha. Même si cette composante de rendement se comporte de manière similaire aux actions générales, les actifs réels tendent à mieux performer lors des marchés baissiers, offrant ainsi une meilleure gestion du risque à la baisse par rapport aux actions générales, comme indiqué ci-dessous.

Ratio d’encaissement des marchés baissiers sur 10 ans, par rapport aux actions mondiales

Source: Bloomberg, au 30 septembre 2024. Infrastructures mondiales : Indice S&P Global Infrastructure, immobilier mondial : Indice FTSE EPRA Nareit Developed, actions mondiales : MSCI Monde.

Diversification: Un avantage clé pour un portefeuille global

En dépit de tout ce qui a été dit sur un profil de rendement distinct des autres catégories d’actifs, il est essentiel de se pencher sur les avantages potentiels que l’immobilier coté apporte à un portefeuille global. La manière la plus simple de le faire est d’examiner les avantages de l’ajout d’actifs réels cotés à un portefeuille traditionnel 60/40. Du point de vue de la mise en œuvre, les actifs réels cotés et les actions générales sont presque interchangeables, étant donné que les actifs réels cotés sont des actions. De plus, les secteurs des actifs réels, tels que l’immobilier, l’industrie, les services publics, et l’énergie intermédiaire, sont déjà inclus dans les indices boursiers généraux, bien que leur pondération soit souvent faible et négligée par les gestionnaires actifs investissant dans les actions générales. Les synergies dans la mise en œuvre en font une solution pertinente, ce qui nous amène à l’argument d’investissement : la diversification.

Pour les investisseurs à long terme, la diversification est le principal avantage potentiel d’intégrer des actifs réels cotés dans un portefeuille global, grâce à leur capacité à afficher des performances différentes de celles des actions ou des obligations à travers les différents cycles du marché. De notre point de vue, l’introduction des actifs réels cotés crée une répartition d’actifs stratégique plus sophistiquée, permettant aux gestionnaires de portefeuille d’atteindre les objectifs souhaités de manière plus fluide, nécessitant moins de décisions tactiques et facilitant la mise en œuvre par rapport à un portefeuille traditionnel 60/40.

De plus, un ensemble d’occasions plus large et plus diversifié ouvre la voie à un environnement plus favorable pour les gestionnaires actifs. Dans ce cas, élargir le secteur pour inclure les actifs réels cotés permet d’allouer du capital à des secteurs sous-représentés dans les indices boursiers généraux, tout en permettant aux spécialistes des actifs réels d’identifier des idées convaincantes issues d’une approche ascendante dans ces secteurs. Il s’agit d’une approche spécialisée plutôt que généraliste, ce que nous considérons comme un ajout de valeur pour les investisseurs finaux. Cette dynamique est d’autant plus intéressante lorsque l’on examine le cas de la gestion active dans les actions générales et l’immobilier mondial, qui montre que l’ajout d’immobilier mondial à un portefeuille global élargit l’ensemble des occasions dans un domaine où la gestion active présente des avantages plus attrayants par rapport aux actions générales.

L’occasion de la gestion active

Comme indiqué ci-dessous, le secteur de l’immobilier mondial coté d’eVestment est beaucoup plus restreint que celui des actions mondiales, mais il est encore plus important de noter le taux de succès en rendement excédentaire dans ce secteur. Lors de la mesure des rendements excédentaires sur trois ans, 64 % du secteur des FPI mondiaux a surpassé son indice de référence, contre 28 % pour le secteur des actions mondiales. Cela représente plus du double du taux de succès dans le secteur de l’immobilier coté mondial par rapport à celui des actions mondiales. Malheureusement, en raison des différences dans la composition des indices de référence, nous ne pouvons pas effectuer les mêmes mesures pour le secteur des infrastructures cotées, mais les rendements de ce dernier ont montré des disparités importantes dans les rendements des sous-secteurs ainsi qu’une volatilité spécifique aux titres, offrant des occasions attrayantes pour les gestionnaires actifs.

Source: rendements des secteurs des actions mondiales et de l’immobilier mondial définis par eVestment, au 31 août 2024. Les rendements des actions mondiales sont mesurés par rapport à l’indice MSCI Monde. Les rendements de l’immobilier mondial sont mesurés par rapport à l’indice FTSE EPRA NAREIT Developed. Les résultats représentent les rendements sur trois ans.

Dans le contexte actuel, marqué par la baisse des taux d’intérêt et l’incertitude économique, nous sommes particulièrement optimistes quant à la capacité des meilleurs gestionnaires actifs à générer des rendements grâce à une sélection ascendante des titres dans un secteur du marché qui est généralement sous-représenté et sous-alloué dans les actions générales.

Pourquoi maintenant?

Même si la diversification est toujours au cœur de la construction de portefeuille, elle est devenue de plus en plus pertinente ces dernières années en raison de l’impact disproportionné du groupe des Sept Magnifiques sur les rendements des indices boursiers. Les investisseurs souhaitent bénéficier de la hausse, mais il devient de plus en plus difficile de le faire de manière contrôlée en termes de risque au niveau du portefeuille global. Nous pensons que l’introduction d’actifs réels dans un portefeuille global peut contribuer à résoudre ce problème à long terme, mais nous croyons également que les dynamiques ascendantes et descendantes soutiennent cette approche à court terme.

Le troisième trimestre a mis en évidence l’impact significatif des dynamiques macroéconomiques sur les actifs réels cotés, lesquels ont surpassé les actions générales. Nous estimons que la combinaison de taux d’intérêt bas et de l’incertitude économique crée un environnement de marché favorable pour les gestionnaires actifs dans les actifs réels cotés en 2025.

En plus d’un contexte favorable au niveau macroéconomique, nous pensons que les fondamentaux ascendants offrent également une occasion attrayante dans les actifs réels cotés. Les bénéfices du troisième trimestre ont généralement dépassé les attentes et, par rapport aux actions générales, les actifs réels cotés se négocient près de leur plus bas niveau en 15 ans en termes de ratio cours/bénéfices (C/B). Bien qu’ils aient légèrement rebondi depuis, il reste une occasion importante de bénéficier d’une réévaluation des valorisations, offrant une source de rendement excédentaire supplémentaire en plus des facteurs habituels que sont la croissance des bénéfices et les rendements en dividendes.

Ratio cours-bénéfice relatif: Actifs réels mondiaux vs Actions mondiales

Source: Bloomberg, au 30 septembre 2024. Actifs réels mondiaux : pondération égale entre les indices S&P Global Infrastructure et FTSE EPRA Nareit Developed; actions mondiales : Indice MSCI Monde. 

En résumé

Même si nous pensons que l’intégration d’actifs réels cotés dans une répartition d’actifs stratégique a été une démarche prudente pour les investisseurs ces dernières années, nous considérons cette occasion comme particulièrement attrayante en ce moment. À notre avis, le contexte actuel de taux d’intérêt, combiné à une incertitude économique et une volatilité spécifique aux titres, offre un environnement propice pour que les gestionnaires d’actifs réels cotés puissent créer de la valeur de multiples façons.

Alors que les investisseurs recherchent des moyens de participer, de manière contrôlée en termes de risque, dans un marché dominé par les Sept Magnifiques, nous pensons que l’élargissement de l’ensemble des occasions grâce aux actifs réels cotés pourrait bien être la clé. En fin de compte, cela crée davantage d’occasions pour les gestionnaires actifs spécialisés dans la sélection de titres d’ajouter de l’alpha grâce à une analyse ascendante, tout en diversifiant les risques du portefeuille.